Permis de Construire à Bali (PBG) : Guide et Coûts 2026

Publié le 27 septembre 2026 · Temps de lecture : 9 minutes · The Bali Lawyer

Depuis 2021, le permis de construire à Bali s'appelle officiellement PBG (Persetujuan Bangunan Gedung) et remplace l'ancien IMB. Un étranger ne peut pas le demander directement en son nom propre sur un terrain qu'il ne détient pas légalement : il doit passer par une PT PMA, un Hak Pakai ou un bail correctement enregistré. Le dossier transite par le système en ligne OSS et fait l'objet d'une revue technique de conformité au zonage local. Comptez plusieurs mois de délai réel sur le terrain, et un budget qui varie fortement selon la zone, la surface au sol et la structure légale choisie pour porter le terrain.

Sommaire

• Qu'est-ce que le PBG à Bali
• Un étranger peut-il obtenir un permis de construire à Bali
• Permis de construire Bali : prix et délais réels
• Les documents nécessaires pour le PBG
• Zonage à Bali : où vous pouvez, et ne pouvez pas, construire
• PBG, IMB et SLF : ne pas confondre
• Les erreurs qui coûtent cher
• Comment nous vous accompagnons
• Questions fréquentes

Qu'est-ce que le PBG à Bali

Le PBG est l'autorisation administrative qui rend une construction légale en Indonésie. Sans lui, un bâtiment est considéré comme illégal, quelle que soit sa qualité de finition ou son coût. Il est délivré au niveau du Kabupaten (Badung, Gianyar, Tabanan, Buleleng selon la localisation) après vérification que le projet respecte le RDTR, le plan de zonage détaillé de la commune, et le RTRW, le plan d'aménagement du territoire à l'échelle provinciale.

Le PBG a remplacé l'IMB au niveau national à partir de la loi Cipta Kerja et de ses règlements d'application. Concrètement, le principe de fond n'a pas changé : le gouvernement vérifie que le terrain est constructible, que le projet respecte les coefficients d'occupation du sol, et qu'un professionnel qualifié a validé les plans. Ce qui a changé, c'est la procédure : elle passe désormais par la plateforme OSS et implique dans certains cas une revue par une équipe d'experts agréés (Tim Profesi Ahli) pour les bâtiments non standards.

Un étranger peut-il obtenir un permis de construire à Bali

Non, pas directement en son nom propre. La loi indonésienne interdit la propriété foncière en pleine propriété (Hak Milik) aux étrangers. Le PBG suit toujours le statut du terrain, donc il faut d'abord régler la question foncière avant même de parler du permis.

En pratique, trois montages existent pour un étranger qui veut construire une villa à Bali :

• PT PMA (société à capital étranger) titulaire d'un droit de construction (Hak Guna Bangunan) ou d'un droit d'usage (Hak Pakai) sur le terrain. C'est la structure la plus solide juridiquement pour un projet à usage commercial, comme une villa mise en location.
• Hak Pakai individuel : un étranger détenant un KITAS ou un KITAP peut, sous conditions et au-dessus d'un certain seuil de valeur, obtenir un droit d'usage personnel sur un terrain pour y construire sa résidence. Ce n'est pas de la pleine propriété, c'est un droit limité dans le temps, renouvelable.
• Bail enregistré (Hak Sewa) avec le propriétaire indonésien du terrain, qui reste titulaire légal et signe la demande de PBG, l'étranger disposant d'un contrat de location longue durée sécurisé par acte notarié.

Le montage en nominee, où un Indonésien détient le terrain "pour le compte" d'un étranger sans structure légale reconnue, ne donne aucune protection réelle et complique, voire bloque, l'obtention du permis à votre nom d'usage. Si vous prévoyez aussi de résider sur place pendant les travaux, la question du permis de construire se règle en parallèle de celle de votre statut de séjour ; notre page sur le KITAS de travail et permis de travail à Bali détaille les options qui ouvrent droit au Hak Pakai individuel.

Permis de construire Bali : prix et délais réels

Le coût administratif du PBG lui-même, calculé par une formule tenant compte de la valeur du bâtiment, de la surface et du coefficient de zone, reste en général une part modeste du budget total. Ce qui pèse le plus, ce sont les honoraires d'architecte, d'ingénieur structure, de notaire et d'accompagnement juridique, qui varient selon la complexité du projet et la région. Demandez toujours un devis détaillé avant de signer, et vérifiez le tarif du gouvernement en vigueur au moment du dépôt, car il évolue.

Le délai officiel affiché par l'administration se situe souvent autour de 20 à 28 jours ouvrés pour la partie strictement OSS. Sur le terrain à Bali, entre le volume de dossiers traités et les allers-retours pour corriger un plan ou clarifier un point de zonage, comptez plutôt deux à quatre mois du dépôt à l'obtention effective, et davantage si le terrain touche une zone protégée ou un secteur agricole.

Les documents nécessaires pour le PBG

Le dossier standard réunit la preuve du droit sur le terrain, les plans techniques et l'avis de zonage. La liste précise dépend du Kabupaten et de la taille du projet, mais on retrouve systématiquement :

• Certificat de terrain (HGB, Hak Pakai) ou acte de bail notarié, plus l'accord écrit du propriétaire si le terrain reste au nom d'un tiers
• KRK ou avis de plan (Keterangan Rencana Kota), qui indique le coefficient d'occupation du sol, la marge de recul (garis sempadan bangunan) et la hauteur maximale autorisée pour la parcelle
• Plans architecturaux signés par un architecte disposant d'une licence reconnue en Indonésie
• Calculs et plans de structure signés par un ingénieur agréé
• Document environnemental adapté à l'échelle du projet (SPPL pour un projet simple, UKL-UPL pour un projet plus important)
• Identité du demandeur : acte de constitution de la PT PMA, ou carte de KITAS/KITAP pour un Hak Pakai individuel

Zonage à Bali : où vous pouvez, et ne pouvez pas, construire

À Bali, le zonage est le facteur qui bloque le plus de projets, avant même la question du prix. Le RDTR de chaque Kabupaten découpe le territoire en zones : zone touristique, zone résidentielle, zone agricole ou rizière (sawah), zone verte protégée, et zones de marge de recul le long des côtes et des rivières.

Les rizières et certains secteurs agricoles, notamment ceux rattachés au système Subak, bénéficient d'une protection renforcée dans plusieurs Kabupaten. Construire une villa sur un terrain classé sawah ou en zone verte est en général refusé, ou nécessite un changement de statut du terrain qui n'est pas garanti et qui peut prendre du temps. Le coefficient d'occupation du sol (KDB) et le coefficient de surface de plancher (KLB) varient d'une zone à l'autre, tout comme la hauteur maximale autorisée, historiquement liée à la hauteur d'un cocotier dans la réglementation balinaise. Ces paramètres se confirment terrain par terrain auprès du bureau d'urbanisme local, ils ne se devinent pas depuis une annonce immobilière.

PBG, IMB et SLF : ne pas confondre

Ces trois sigles reviennent tout le temps et sont souvent mélangés par les vendeurs de terrain ou les agences immobilières. Voici la différence concrète.

Un point souvent ignoré : avoir un PBG ne suffit pas à exploiter légalement une villa en location touristique. Il faut ensuite le SLF, délivré après inspection du bâtiment terminé, qui atteste que la construction correspond bien aux plans approuvés. Une villa avec PBG mais sans SLF n'est pas légalement prête à être louée à des touristes.

L'erreur la plus coûteuse : acheter ou louer un terrain, puis commencer la construction avant d'avoir confirmé par écrit le statut de zonage auprès du bureau d'urbanisme du Kabupaten. Un terrain vendu comme "constructible" par un agent ou un propriétaire n'a aucune valeur juridique tant que le KRK ne le confirme pas. Ces dernières années, plusieurs villas construites à Bali sans PBG valide, ou situées en zone agricole protégée ou dans la marge de recul côtière, ont été scellées ou démolies par les autorités locales. La perte n'est pas seulement le bâtiment, c'est aussi tout le capital investi dans la construction, sans recours possible contre le vendeur du terrain si le contrat n'a pas anticipé ce risque.

Les erreurs qui coûtent cher

Au-delà du zonage, trois erreurs reviennent régulièrement dans les dossiers que nous voyons.

• Signer l'achat ou le bail avant la vérification légale. Le certificat de terrain doit être vérifié à la source, pas seulement lu sur une copie fournie par l'agence, pour s'assurer qu'il n'est pas déjà grevé, contesté ou classé autrement que ce qui est annoncé.
• Utiliser un montage nominee sans protection contractuelle. Un accord verbal ou une simple procuration avec un Indonésien qui détient le terrain "pour vous" ne tient pas devant un tribunal indonésien et complique la demande de permis au moment de justifier qui a réellement le droit d'usage.
• Construire au-delà de ce que le permis autorise. Ajouter un étage, une piscine ou une extension non prévue dans les plans approuvés remet en cause le PBG initial et bloque ensuite l'obtention du SLF, ce qui empêche toute exploitation légale du bien.

Comment nous vous accompagnons

Nous intervenons en amont, avant tout engagement financier : vérification du certificat de terrain et du zonage, montage de la structure légale la plus adaptée à votre projet (PT PMA, Hak Pakai ou bail sécurisé), coordination avec l'architecte et le bureau d'urbanisme pour le dépôt du dossier PBG, puis suivi jusqu'au SLF. Si votre projet de construction va de pair avec une installation à Bali, nous traitons aussi la partie visa et statut de résidence : consultez notre page sur les services de visa à Bali pour voir comment les deux démarches s'articulent, ou notre présentation de l'équipe d'avocats pour comprendre comment nous travaillons avec les clients étrangers.

Questions fréquentes

Qu'est-ce que le PBG à Bali ?

Le PBG (Persetujuan Bangunan Gedung) est le permis de construire actuellement en vigueur en Indonésie, y compris à Bali. Il a remplacé l'ancien IMB depuis la réforme de 2021 et se demande via la plateforme OSS. Sans PBG valide, un bâtiment est considéré comme illégal, même s'il est déjà achevé et occupé.

Un étranger peut-il obtenir un permis de construire à Bali ?

Un étranger ne peut pas le demander en son nom propre sur un terrain qu'il ne détient pas légalement, car la loi indonésienne interdit la pleine propriété aux non-nationaux. Il doit passer par une PT PMA titulaire d'un droit de construction, un Hak Pakai individuel s'il détient un KITAS ou KITAP, ou un bail notarié avec le propriétaire indonésien qui reste demandeur du permis.

Quelle est la différence entre IMB et PBG ?

L'IMB était le permis de construire utilisé avant la réforme de 2021. Le PBG l'a remplacé sur le fond, avec les mêmes vérifications de zonage et de conformité technique, mais une procédure de dépôt désormais centralisée via le système en ligne OSS. Un IMB obtenu avant la réforme reste en général reconnu, à confirmer localement selon le Kabupaten.

Combien coûte un permis de construire à Bali ?

Le coût administratif du PBG se calcule selon une formule tenant compte de la valeur du bâtiment, de la surface et de la zone, et reste souvent une part limitée du budget total. La majeure partie du coût vient des honoraires d'architecte, d'ingénieur et d'accompagnement juridique, qui varient fortement selon la complexité du projet. Demandez un devis détaillé et confirmez le tarif gouvernemental en vigueur au moment du dépôt.

Combien de temps prend l'obtention d'un permis de construire à Bali ?

Le délai officiel affiché pour la revue OSS se situe souvent autour de 20 à 28 jours ouvrés. En pratique à Bali, avec les allers-retours de correction de dossier et la vérification du zonage, comptez plutôt deux à quatre mois entre le dépôt complet et l'obtention effective, et davantage si le terrain touche une zone agricole ou protégée.

Qu'est-ce que le SLF et pourquoi est-il nécessaire ?

Le SLF (Sertifikat Laik Fungsi) est le certificat délivré après achèvement des travaux, qui atteste que le bâtiment construit correspond aux plans approuvés dans le PBG. Il est obligatoire avant toute occupation du bâtiment ou toute mise en location, notamment pour une villa destinée aux touristes. Un PBG sans SLF ne rend pas la villa légalement exploitable.

Que se passe-t-il si je construis sans permis à Bali ?

Une construction sans PBG valide est considérée comme illégale, quelle que soit sa qualité de finition. Les autorités locales peuvent ordonner l'arrêt des travaux, sceller le bâtiment ou, dans les cas les plus graves, notamment en zone protégée ou en violation de la marge de recul côtière, ordonner sa démolition. La perte financière touche alors la totalité du capital investi dans la construction, sans recours automatique contre le vendeur du terrain.

Puis-je acheter du terrain agricole (sawah) pour construire une villa ?

En général non, ou pas facilement. Les terrains classés sawah ou rattachés au système Subak bénéficient d'une protection renforcée dans plusieurs Kabupaten de Bali, et le zonage agricole ne permet en principe pas de PBG résidentiel ou touristique. Un changement de statut du terrain est parfois possible mais n'est jamais garanti, et il faut le vérifier auprès du bureau d'urbanisme avant tout engagement d'achat ou de bail.