Apakah PBG dan SLF Wajib untuk Rumah Kos dan Villa di Bali? Panduan Legalitas Bangunan 2025
Bali merupakan salah satu destinasi wisata dan investasi properti paling diminati di Indonesia. Banyak investor dan pemilik properti membangun rumah kos atau villa untuk keperluan sewa jangka pendek maupun jangka panjang. Namun, sebelum memanfaatkan properti untuk keperluan komersial, penting untuk memahami aspek legal yang mengatur pendirian dan penggunaan bangunan tersebut.
Dua dokumen legal yang kini menjadi sorotan utama adalah Persetujuan Bangunan Gedung (PBG) dan Sertifikat Laik Fungsi (SLF). Pertanyaan penting pun muncul: Apakah PBG dan SLF wajib untuk rumah kos dan villa di Bali?Jawabannya adalah: Ya, wajib, dengan ketentuan yang berlaku berdasarkan fungsi dan pemanfaatan bangunan.
Sebagai firma hukum yang berbasis di Bali, The Bali Lawyer menghadirkan panduan lengkap mengenai kewajiban dan prosedur pengurusan PBG dan SLF untuk properti seperti rumah kos dan villa. Artikel ini akan membantu Anda memahami aturan hukum terbaru tahun 2025 dan langkah-langkah legal yang harus diambil agar properti Anda beroperasi secara sah di mata hukum.
Apa Itu PBG dan Mengapa Diperlukan?
PBG (Persetujuan Bangunan Gedung) adalah pengganti dari sistem lama IMB (Izin Mendirikan Bangunan). PBG merupakan dokumen persetujuan dari pemerintah daerah atas rencana teknis suatu bangunan sebelum proses pembangunan dilakukan. PBG menunjukkan bahwa rencana pembangunan telah sesuai dengan ketentuan tata ruang, keselamatan konstruksi, dan standar teknis lainnya.
Jika Anda membangun villa atau rumah kos di Bali, PBG adalah dokumen legal yang wajib dimiliki sejak awal. Tanpa PBG, pembangunan dianggap ilegal dan dapat dikenai sanksi administratif hingga pembongkaran bangunan.
Apa Itu SLF dan Fungsinya?
SLF (Sertifikat Laik Fungsi) adalah sertifikat yang menyatakan bahwa suatu bangunan telah dibangun sesuai dengan rencana teknis yang disetujui melalui PBG dan laik untuk digunakan. SLF hanya bisa diperoleh setelah pembangunan selesai, dan hanya diberikan kepada bangunan yang memenuhi syarat teknis, keselamatan, kenyamanan, dan fungsi sesuai peruntukannya.
SLF menjadi syarat penting agar properti Anda bisa digunakan atau disewakan secara legal. Baik untuk rumah kos, guesthouse, maupun villa, SLF wajib dimiliki agar tidak melanggar ketentuan hukum, terutama jika properti dimanfaatkan untuk tujuan komersial.
Apakah Rumah Kos Wajib Memiliki PBG dan SLF?
Ya. Rumah kos wajib memiliki PBG dan SLF. Rumah kos digolongkan sebagai bangunan hunian komunal yang digunakan untuk menyewakan kamar kepada pihak ketiga. Fungsi ini termasuk dalam kategori hunian terbatas dengan nilai komersial.
Tanpa PBG dan SLF:
Bangunan dianggap tidak sah secara hukum
Tidak dapat didaftarkan ke sistem OSS (Online Single Submission)
Tidak bisa digunakan sebagai dasar pengajuan izin usaha
Rentan terhadap sanksi dari Pemda, seperti denda atau pembongkaran
Bagaimana dengan Villa?
Villa di Bali umumnya digunakan untuk keperluan komersial, seperti disewakan melalui platform seperti Airbnb, Booking.com, atau untuk paket wedding dan retreat. Maka, villa juga wajib memiliki PBG dan SLF.
Villa yang tidak memiliki dokumen legal seperti PBG dan SLF akan mengalami hambatan saat:
Mengurus izin usaha (NIB dan Sertifikat Standar)
Mengurus izin lingkungan atau sanitasi
Mengajukan sambungan listrik industri atau PDAM
Menyewakan properti secara legal
Apa Konsekuensinya Jika Tidak Mengurus PBG dan SLF?
Berikut adalah beberapa konsekuensi hukum dan administratif jika Anda mengabaikan pengurusan PBG dan SLF:
Surat peringatan dari Dinas PUPR
Denda administratif yang dapat mencapai puluhan juta rupiah
Penyegelan bangunan
Penghentian aktivitas usaha
Pembongkaran secara paksa
Di Bali, pengawasan terhadap bangunan komersial semakin diperketat, terutama di kawasan pariwisata seperti Canggu, Seminyak, Ubud, Sanur, dan Uluwatu. Maka, memiliki dokumen legal seperti PBG dan SLF bukan hanya sekadar formalitas, tapi juga perlindungan hukum.
Langkah-Langkah Mengurus PBG untuk Rumah Kos dan Villa
Konsultasi dengan Tim Ahli
Tentukan fungsi bangunan: hunian pribadi atau komersial
Cek zonasi dan peruntukan lahan
Persiapan Dokumen
Sertifikat atau bukti hak atas tanah
Nomor Induk Berusaha (NIB)
Gambar rencana bangunan
Data teknis dan perhitungan struktur
Surat pernyataan dari arsitek atau insinyur bersertifikat
Pengajuan Melalui SIMBG
Akses situs simbg.pu.go.id
Buat akun dan isi formulir pengajuan PBG
Unggah dokumen teknis
Tunggu proses verifikasi oleh Dinas PUPR
Proses Verifikasi dan Evaluasi
Jika disetujui, PBG akan diterbitkan secara digital
Langkah-Langkah Mengurus SLF Setelah Bangunan Selesai
Persiapan Dokumen
Salinan PBG
As-built drawing (gambar bangunan setelah dibangun)
Laporan pengawasan dari pengawas lapangan
Laporan hasil pengujian (listrik, kebakaran, sanitasi)
Surat keterangan dari tim teknis bersertifikat
Pengajuan Melalui SIMBG
Login ke akun SIMBG
Pilih menu permohonan SLF
Unggah dokumen yang diminta
Pemeriksaan Lapangan
Tim teknis dari Dinas akan melakukan inspeksi ke lokasi bangunan
Penerbitan SLF
Jika hasil inspeksi sesuai, SLF diterbitkan dalam bentuk sertifikat digital yang sah
Berapa Lama Proses Pengurusan PBG dan SLF?
PBG: 20–45 hari kerja tergantung jenis bangunan dan kesiapan dokumen
SLF: 10–30 hari kerja setelah pengajuan lengkap dan inspeksi dilakukan
Proses ini bisa berlangsung lebih cepat jika Anda menggunakan bantuan konsultan hukum dan teknis yang berpengalaman.
The Bali Lawyer: Solusi Lengkap Pengurusan Legalitas Properti Anda
Kami adalah firma hukum di Bali yang berfokus pada layanan legal properti, termasuk pengurusan PBG, SLF, dan semua dokumen pendukung untuk villa dan rumah kos. Layanan kami meliputi:
Konsultasi legal properti
Cek status zonasi lahan
Penyusunan dokumen teknis dan legal
Pendampingan penuh saat pengajuan SIMBG
Koordinasi dengan Dinas terkait
Kami memiliki pengalaman menangani properti lokal dan investor asing, dengan pemahaman yang kuat tentang hukum bangunan di Indonesia.
Kapan Waktu Terbaik untuk Mengurus PBG dan SLF?
Segera sejak awal pembangunan direncanakan. Jangan menunggu hingga bangunan hampir selesai, karena risiko penolakan dan revisi akan lebih tinggi. PBG wajib diajukan sebelum pembangunan dimulai, dan SLF harus diperoleh setelah bangunan selesai namun sebelum difungsikan secara komersial.
Apakah Pemilik Properti Lama Perlu Mengurus SLF?
Ya. Jika Anda memiliki rumah kos atau villa lama yang belum memiliki SLF, maka Anda tetap wajib mengurusnya untuk memenuhi ketentuan hukum terbaru. Terutama jika bangunan tersebut:
Digunakan sebagai unit usaha (Airbnb, guesthouse)
Akan dijual ke investor
Digunakan sebagai jaminan kredit bank
Didaftarkan sebagai badan usaha (PT PMA, CV, atau perorangan)
PBG dan SLF adalah dua komponen penting yang wajib dimiliki oleh setiap pemilik rumah kos dan villa di Bali, terutama jika properti digunakan untuk keperluan komersial. Dokumen ini bukan hanya syarat legal formal, tapi juga memberikan perlindungan hukum dan meningkatkan nilai properti Anda.
Pengurusan PBG dan SLF memang memerlukan pemahaman teknis dan hukum yang mendalam. Itulah mengapa The Bali Lawyer hadir untuk membantu Anda melalui seluruh proses dengan cepat, tepat, dan sesuai peraturan terbaru tahun 2025.